Empreendimentos construídos com isenções milionárias mudam de finalidade; incentivo público para habitação popular vira lucro privado com uso imoral e ilegítivo do bem destinado inicialmente população carente de moradias.
Uma brecha pouco discutida no debate sobre a crise habitacional em São Paulo está permitindo que o interesse do capital se sobreponha ao direito à moradia. Empreendimentos originalmente construídos com incentivos fiscais e benefícios públicos destinados à habitação de interesse social estão tendo sua finalidade alterada legalmente — por meio de alvarás de reforma ou projetos modificativos — para abrigar hotéis e outros usos comerciais. A prática, que expõe uma contradição central na política urbana da gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB), transforma subsídios públicos em lucro privado, enquanto milhares de famílias permanecem em fila de espera por um teto.
O mecanismo é simples, mas eficaz: construtoras captam recursos e benefícios municipais prometendo entregar unidades habitacionais para faixas de renda mais baixas, ajudando a reduzir o déficit habitacional. Com o prédio pronto, entram com pedidos de mudança de uso, pagam taxas suplementares e legalizam a conversão para o ramo de hospedagem. O resultado? Imóveis que deveriam abrigar trabalhadores e famílias de baixa renda passam a receber turistas e executivos, a preços incompatíveis com a realidade da periferia.
Na semana passada, a rede de hotéis Cozzy foi alvo de protestos após ocupar dois empreendimentos que receberam incentivos para habitação popular. À reportagem, a Prefeitura de São Paulo informou que a empresa ainda não obteve o aval definitivo para a mudança de finalidade. No entanto, a gestão Ricardo Nunes reconheceu explicitamente a possibilidade dessa alteração, destacando apenas a cobrança da outorga onerosa — valor que deveria ser calculado com base no que deixou de ser arrecadado por conta dos incentivos municipais. “Em caso de infração, está prevista também a aplicação de multa”, afirmou nota oficial da Secretaria Municipal de Habitação.
Benefícios em cascata: um pacote de R$ 1 bilhão em renúncia fiscal
Especialistas ouvidos pela reportagem alertam que a discussão não pode se restringir à outorga. O desconto ou a isenção desse tributo representa apenas um dos cerca de 16 benefícios municipais disponíveis para empreendimentos de habitação social. Entre eles estão isenções de IPTU, taxas de licenciamento, contrapartidas reduzidas e agilidade em trâmites burocráticos.
Segundo estimativas do Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento) em parceria com a Fundação Tide Setubal, somente em renúncia de outorga onerosa, a Prefeitura de São Paulo deixou de arrecadar cerca de R$ 1 bilhão na última década — valor calculado até 2024. “Estamos falando de um modelo que subsidia a especulação imobiliária sob o discurso de inclusão social”, avalia a urbanista Marina Costa, pesquisadora do Observatório das Metrópoles. “Quando se permite a mudança de finalidade sem uma contrapartida rigorosa e sem priorizar a manutenção do uso habitacional, o Estado vira facilitador do desvio de recurso público.”
Déficit habitacional versus flexibilidade regulatória
Enquanto a legislação é flexibilizada para atender a pedidos de mudança de uso, os números da crise habitacional em São Paulo não param de crescer. Segundo dados da Fundação Seade e do Movimento Sem Teto, o déficit habitacional na capital ultrapassa 600 mil moradias, e mais de 200 mil famílias vivem em situações de precariedade, como cortiços, ocupações ou aluguel social temporário.
Para o advogado e especialista em direito urbanístico Rafael Almeida, a permissão para alteração de finalidade sem critérios rígidos fere o princípio da função social da propriedade, previsto na Constituição Federal e no Estatuto da Cidade. “O incentivo público tem um objetivo claro: garantir moradia para quem precisa. Quando esse objetivo é desviado, mesmo que por vias burocráticas aparentemente legais, há um dano coletivo que precisa ser reparado e, principalmente, prevenido”, afirma.
O que diz a Prefeitura — e o que fica sem resposta
Procurada para comentar a crítica sobre a possível instrumentalização dos incentivos habitacionais, a gestão Ricardo Nunes reiterou que “todo pedido de mudança de uso passa por análise técnica” e que “os valores devidos são cobrados conforme a legislação”. No entanto, não houve esclarecimento sobre quantos empreendimentos já tiveram sua finalidade alterada de habitação para comércio ou hospedagem desde 2021, nem sobre critérios que priorizem a manutenção do uso social original.
Enquanto a discussão não avança no âmbito do Conselho Municipal de Habitação ou da Câmara Municipal, a brecha permanece aberta. E, com ela, a possibilidade de que novos prédios — erguidos com dinheiro público que deixou de entrar nos cofres municipais — sirvam a quem pode pagar por uma diária de hotel, e não a quem precisa de um endereço para chamar de lar.
A pergunta que fica: até quando a legalidade formal servirá de escudo para práticas que esvaziam o propósito social das políticas públicas? Em uma cidade marcada pela desigualdade, permitir que o incentivo à moradia popular vire negócio para o setor hoteleiro não é apenas uma falha de fiscalização — é uma escolha política. E essa escolha tem nome, sobrenome e endereço: Prefeitura de São Paulo, Viaduto do Chá, 15.
Fonte: Folha de S. Paulo e São Luiz News
